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三四線城市強推購房補貼背后:賣地收入遠高于當地稅收

2020-01-16 17:16:00  來源:第一財經  點擊()  我要評論(0)
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一個地方本級財政“收不抵支”、上級補助和賣地收入占財力大頭的縣城,還要對當地購房行為進行財政補貼,目的是什么?

  2019年12月31日,四川省自貢市富順縣發布《富順縣購買商品住房財政補貼實施細則》,對在2020年1月1日至2020年6月30日期間,在富順縣城規劃區內購買新建商品房的居民,將給予一次性200元/平方米的財政補貼。

  按照上述文件,補貼資金來源由富順縣本級財政承擔。此項補貼政策只針對新建商品房,購買二手房的購房戶,不享受購房財政補貼。

  購房補貼并非新鮮事物,過去多年間,每當樓市下行之際,一些地方政府就會采取財政補貼、甚至賣房送戶口的辦法來穩定房地產市場交易。

  此外,這類購房補貼基本上都是只適用于新建商品房,意在促進新房交易,加快去存速度,進而促進房地產開發企業進一步投資。

  但過去兩年,“房住不炒”成為中國樓市發展的基本原則,購房補貼雖然能在一定程度上刺激樓市交易,但一旦操作失誤,也會引發當地樓市交易和房價的大幅波動,進而受到上級關注甚至問責,所以此間這類政策鮮有出臺。

  這種背景下,富順的開年新政,如同在一汪池水中扔了一塊石頭,勢必引起漣漪陣陣。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,富順類似政策的出臺,信號意義非常強,這對于預判2020年的樓市政策和市場走勢等都有積極的作用。這也容易對全國其他城市后續的政策制定帶來影響。

  有必要,又必然

  為何要出臺購房補貼政策?富順縣的相關部門并未給出解釋。而從當地房地產業的發展來看,新政出臺似有一定的必要性和必然性。

  富順縣統計局數據顯示,房地產業對當地經濟發展貢獻較多。2019年1-10月,全縣全社會固定資產投資(含農戶)完成130.98億元,同比增長8.4%,低于全市平均增速4.9個百分點。

  而同期,富順全縣房地產開發投資53.5億元,較2018年同期增長19.9%,高于全市平均增速13.9個百分點。

  由此可見,在固定資產投資中,富順縣的房地產開發投資約占四成,且房地產開發投資增幅遠高于固定資產投資的整體增幅。

  從商品房銷售來看,2019年前10個月,富順縣實現商品房銷售面積113.36萬平方米,同比增長6%。商品房實現銷售額69.32億元,同比增長19.5%。

  銷售額增幅遠高于銷售面積,也顯示當地商品房銷售價格還在穩步上漲之中。既然樓市走勢從數據上看較為平穩,富順為何還要出臺購房補貼政策?

  正因房地產業在整體經濟中占比較大,所以地方會格外關注其前景趨勢。同樣是來自富順縣統計局的《2019年三季度固定資產投資分析》稱,富順縣未來房地產項目儲備缺乏,投資下滑風險大。

  “2019年前三季度房地產在庫項目18個,較2018年同期減少26個,四季度擬入統房地產項目僅公園華府、瑞尊華府,較2018年同期減少2個項目,計劃總投資減少15.35億元。其他投資項目的增量若不能彌補房地產項目的差距,投資將面臨下滑的風險!鄙鲜龇治龇Q。

  嚴躍進認為,富順政策出發點是為全面落實因城施策的內容,可以認為,在當前房屋交易市場略顯疲態的情況下,富順的政策代表了一些庫存重新高企、交易行情蕭條的城市心態。

  換個角度看,既然此次購房補貼將由地方財政出資,那么當地財政收支狀況如何?

  富順縣統計局《1至10月經濟運行情況》顯示,2019年1-10月,全縣共實現一般公共預算收入159578萬元,下降1.33%。其中,地方一般預算收入84563萬元,同比下降2.03%。地方一般預算收入中稅收收入完成57501萬元,同比下降12.58%,稅收收入占68%。

  支出方面,2019年1-10月,全縣一般公共預算支出完成422292萬元,下降1.91%。

  以此可見,富順縣2019年前10月財政支出(42億元)要遠遠高于財政收入(近16億元),同時,當地稅收(5.75億元)還處于同比下降的階段。

  此次購房補貼政策出臺后,是否會對當地財政收支產生進一步的影響,也令外界關注。

  既然已經“收不抵支”,當地財政如何能夠延續?上級補助和土地收入成為主要的幫扶因素。

  富順縣財政局《關于富順縣2018年財政預算執行情況和 2019年財政預算草案的報告》顯示,2018年全縣地方一般公共預算收入完成106,011萬元,加上省財政各項補助309,483萬元、上年結轉結余24,129萬元、地方政府債券轉貸收入(含新增債券40,110萬元)72,670萬元、調入資金97,888萬元,動用穩定調節基金2,000萬元,全年總收入為612,181萬元。

  由此可見,富順縣2018年獲得的省財政各項補助金額是其本級一般公共預算收入的三倍左右。

  此外,2018年富順全縣國有土地使用權出讓收入230,289萬元,這也是其本級一般公共預算收入的兩倍多。

 維穩樓市地方頻出大招

  在經濟發展內外壓力加大之際,維護樓市穩定正成為地方政府的一項重要任務,樓市相關措施“升級”也在預料之中。

  2019年12月17日,國務院副總理韓正在住房和城鄉建設部召開座談會時強調,要堅持因城施策,落實城市政府主體責任,緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的目標,完善長效管理調控機制,做好重點區域房地產市場調控工作,促進房地產市場平穩健康發展。

  過去的2019年,因棚戶區改造政策變化等因素,三四線城市房地產市場變數增大,樓市銷售漸趨低迷。房地產開發企業逐漸回歸一二線城市,也影響到三四線城市的房地產投資和相關稅收。

  近期,推出購房補助政策的城市在不斷增加,這或許會在三四線城市中形成一定風潮。

  1月10日,四川省達州市印發《關于中心城區穩地價穩房價穩預期確保房地產業平穩健康發展十二條政策措施》(下稱“十二條”),在供地市場、商品房預售許可、商品房監管資金、城市建設配套費、購房補貼、商業及車庫政策、貨幣化安置、配套基礎設施建設、房地產市場監管等12個方面出臺了新的政策措施。

  其中,購房補貼一項措施明確:從2020年1月1日起,凡購房者購買建筑面積低于140平方米的新建普通住房,按房屋產權證登記的建筑面積,由市、區財政對各自供應土地的開發樓盤給予100元/平方米的補助。

  達州市住建局相關負責人表示,針對我市房地產面臨的新形勢,為落實中央經濟工作會議精神,市政府出臺了這“十二條”,因城施策,穩地價、穩房價、穩預期,確保我市房地產業平穩健康發展。

  這不是達州第一次推行購房補助政策。早在2015年7月,達州市住建局、市財政局聯合印發通知,明確對2015年6月10日至2016年6月9日購買的建筑面積低于140平方米的普通住房,按房屋所有權證登記的建筑面積80元/平方米予以補助。

  2017年11月該補助政策停止執行。

  達州市住建局有關負責人表示,“十二條”明確恢復住房補助,并將補助標準提高到100元/平方米,能夠適當緩解購房者的經濟壓力,“這是市委市委政府踐行以人民為中心的發展思想的重要體現”。

  除了像富順縣和達州市這樣直接按住房面積提供購房補貼,近段時間,一些地方也紛紛出臺減免契稅等優惠政策來促進樓市交易,這些也應視為財政補貼的范疇。

  嚴躍進表示,財政補貼的做法,在過去樓市低迷的時候也被應用過,客觀上都可以認為政府鼓勵購房的信號。2019年有一些城市樓市調控政策一日游,但是財政補貼的做法其實相對來說阻力小,預計會很好地推進下去,其他城市尤其是高庫存的城市,或也會開啟“以財政補貼來刺激樓市”的窗口。

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